Главное
- Юридическая проверка охватывает право собственности, схему владения и договор. О состоянии самого здания она ничего не говорит.
- Проведите техническое обследование до того, как депозит станет невозвратным, или сделайте возврат депозита зависимым от его результатов.
- На Пхукете самые дорогие дефекты почти всегда связаны с водой: кровли, террасы, бассейны, дренаж и подпорные стены на склонах.
- При покупке на этапе строительства проверять пока нечего: защищают репутация застройщика, спецификация в приложении к договору и платежи, привязанные к ходу работ.
Пхукет — один из самых привлекательных рынков вилл в Азии, и большинство покупателей подходят к делу серьёзно: нанимают независимого юриста, проверяют правоустанавливающий документ и регистрируют аренду или компанию в Земельном департаменте (Land Office). И всё же многие дорогостоящие сюрпризы не имеют отношения к документам. Они спрятаны в самом здании: под плиткой, под бассейном или в толще склона.
В этом руководстве перечислены технические проверки, которые стоит сделать, прежде чем брать на себя обязательства по вилле на Пхукете, будь то вторичный рынок или вилла, которая ещё строится. Оно написано с позиции владельца человеком, который 35 лет проработал на стороне строителей.
«Моя задача — реализовать ваш проект с минимальными рисками.»
Филипп ЛанериЮрист проверяет право собственности. Кто проверит здание?
Юридическая и техническая проверки отвечают на разные вопросы. Юрист отвечает, можете ли вы безопасно владеть объектом или арендовать его: какой у вас тип правоустанавливающего документа (самый надёжный — Chanote, «чанот»), нет ли обременений на землю, какая схема владения доступна иностранцу и что написано в договорах купли-продажи и аренды. Эта работа необходима, но это не наша работа.
Техническое обследование отвечает, что вы на самом деле покупаете: как построена вилла, в каком она состоянии, что придётся ремонтировать в ближайшие годы и сколько это может стоить. Красивая фотография в объявлении ничего не говорит о гидроизоляции под террасой или о дренаже за подпорной стеной.
| Вопрос | Кто на него отвечает |
|---|---|
| Могу ли я на законных основаниях владеть этой землёй и виллой или арендовать их? | Ваш независимый тайский юрист |
| Чист ли правоустанавливающий документ, зарегистрирована ли аренда? | Ваш юрист, через Земельный департамент |
| Построена ли вилла по разрешению и соответствует ли она проекту? | Разрешение проверяет юрист; соответствие построенного проекту — техническое обследование |
| Надёжны ли конструкции, не протекает ли здание? | Техническое обследование, при необходимости со специальными испытаниями |
| Что придётся ремонтировать и сколько это будет стоить? | Техническое обследование со сметами подрядчиков |
«Если по порядку, то чаще всего после покупки обнаруживаются проблемы с гидроизоляцией, затем с конструкциями. Дальше идут инженерные сети: электрика, кондиционирование, сантехника. Бывают и мелкие проблемы с территорией и ландшафтом. И, конечно, проблемы с юридическими документами на землю.»
Филипп ЛанериКогда проводить техническое обследование
Правильный момент — до того, как депозит станет невозвратным. На практике есть два варианта: либо обследование проводится до подписания договора бронирования или купли-продажи, либо в договоре прописано, что депозит возвращается, если обследование выявит дефекты сверх оговорённого порога. Формулировку составляет ваш юрист, а обследование наполняет её конкретикой.
Если вы живёте за границей, находиться на Пхукете не обязательно. Осмотр, фотографии и отчёт передаются дистанционно: вы принимаете решение из Москвы, Дубая, Алматы или Парижа, располагая той же информацией, что и человек, стоящий в гостиной.
1. Документы, которые должен предоставить продавец
Хорошо построенная вилла оставляет бумажный след. До осмотра запросите у продавца или застройщика документы из списка ниже. Отсутствие документа не всегда тревожный знак, но оно подсказывает, куда смотреть внимательнее.
Какие документы запросить
- Разрешение на строительство и документы о вводе в эксплуатациюЮрист проверяет их наличие и соответствие правоустанавливающему документу. Мы сверяем их с тем, что построено на самом деле.
- Архитектурные и, в идеале, исполнительные чертежиПристройки, добавленный этаж или бассейн, которых нет на чертежах, — обычное дело, и они могут повлиять на страхование и перепродажу.
- Расчёты конструкций или заключение инженераОсобенно для вилл на склоне, консольных террас и бассейнов-инфинити.
- Гарантии и счетаГидроизоляция, оборудование бассейна, кондиционеры, солнечные панели: кто это монтировал, когда и что ещё на гарантии?
- История обслуживанияРемонт кровли и бассейна, устранение протечек, обработка от термитов. Повторный ремонт в одном и том же месте обычно значит, что причину так и не устранили.
- Счета за коммунальные услугиРасход электричества и воды многое говорит об эффективности кондиционеров, теплоизоляции и возможных утечках.
2. Конструкции и участок: склоны, стены и трещины
Многие самые востребованные виллы Пхукета стоят на склонах с видом на море. Именно здесь вопросы конструкций важнее всего. На что мы смотрим в первую очередь:
- Подпорные стены: выпучивание, трещины, отсутствующие или забитые дренажные отверстия. Стена, которая не дренирует, удерживает за собой воду, а опрокидывает стены именно вода.
- Водоотвод на участке: куда уходит вода во время тропического ливня? Ищите следы эрозии, подтёки на стенах и потоки воды, идущие через участок.
- Трещины: волосяные трещины в штукатурке — обычное дело; диагональные трещины от углов проёмов и сквозные трещины в конструкциях требуют заключения инженера.
- Террасы и консоли: прогиб, ржавые потёки снизу или оголённая арматура означают, что вода добралась до стали.
3. Вода: кровли, террасы, бассейны и проверка сезоном дождей
Основная часть осадков на Пхукете выпадает в сезон юго-западного муссона, примерно с мая по октябрь. Вилла, которую смотрели в сухой сезон, может выглядеть идеально, а при первом сильном ливне потечь. Вода стоит за большинством дорогостоящих дефектов, которые мы видим, потому что их обычно обнаруживают, когда приходится вскрывать отделку.
- Плоские кровли и эксплуатируемые кровли-террасы: застой воды, трещины в мембране, плохо заделанные водостоки и парапеты.
- Потолки и стены под террасами и ванными комнатами: пятна, вздувшаяся краска, свежая покраска только в одном месте.
- Бассейн: потеря воды сверх обычного испарения, трещины в чаше или бортике, состояние технического помещения. Испытание на герметичность, которое проводит подрядчик по бассейнам, стоит недорого по сравнению со скрытой утечкой под настилом.
- Окна и двери: уплотнители, ржавчина на креплениях, следы воды после косого дождя.
- Плесень и сырость: затхлый запах в шкафах или в закрытых комнатах часто становится первым признаком.
«В сухой сезон я начинаю с низа конструкций: основания колонн и стен. Если оно повреждено водой, значит, в сезон дождей там стоит или стекает вода. Затем я смотрю кровлю: у плоской эксплуатируемой кровли должна быть настоящая гидроизоляция. Внутри я смотрю, не перекрашивали ли стены прямо перед показами. Нет никаких причин перекрашивать виллу изнутри каждый сезон. На фасадах многое говорит состояние кладки, краски и наружной отделки. И наконец, я осматриваю герметизирующие швы вокруг остеклённых рам и дверей и углы комнат: там часто видны плесень или следы былой сырости.»
Филипп Ланери4. Электрика, кондиционирование, водоснабжение и канализация
Инженерные системы редко привлекают внимание покупателя, но их дорого менять, и от них зависит доход от аренды.
- Электрощит: возраст, маркировка, заземление и защита от утечки тока (УЗО). Его должен проверить лицензированный электрик; мы подскажем, когда это оправдано.
- Кондиционирование: возраст и марка оборудования, состояние наружных блоков в солёном воздухе, отвод конденсата.
- Водоснабжение: ёмкость для воды, насос и давление, водоподготовка и то, насколько вилла зависит от привозной воды в сухой сезон.
- Канализация: тип септика или станции очистки, его мощность относительно числа спален и обслуживание. Запах в саду — тревожный сигнал.
- Солнечные панели и «умный дом»: кто их обслуживает и не остались ли у кого-то ещё коды доступа?
5. Соль, влажность и материалы
Тропический морской климат быстро старит здания. Рядом с морем проверьте, нет ли коррозии на перилах, креплениях, блоках кондиционеров и любой открытой стали. Деревянные настилы и перголы нуждаются в правильной обработке от влаги и термитов. Всё это не повод отказываться от покупки, но всё это должно войти в ваш бюджет на ремонт.
Покупка на этапе строительства: проверяйте застройщика и договор, а не буклет
Если виллы ещё нет, осматривать нечего. Вас защищают репутация застройщика, техническая спецификация в приложении к договору и график платежей. Буклет — не спецификация: если марка окон, тип гидроизоляции или оборудование бассейна не прописаны в договоре, при приёмке вы не сможете их потребовать.
| В буклете написано | Что нужно запросить |
|---|---|
| «Премиальная отделка» | Приложение со спецификацией: марки, модели и материалы по каждому помещению |
| «Сдача через 18 месяцев» | График с контрольными точками и неустойки за просрочку в договоре |
| «Оплата в 5 этапов» | Платежи, привязанные к проверяемому ходу работ, а не к датам в календаре |
| «Построено по международным стандартам» | Имя инженера-конструктора, разрешение на строительство и страховые полисы |
| «10 вилл уже продано» | Адреса сданных объектов, которые можно посетить, и владельцы, с которыми можно поговорить |
«Сначала я смотрю на документацию с описанием объекта и на то, соответствует ли она тому, что предлагают. В серьёзном предварительном договоре описано всё: покрытия пола и стен, потолки, светильники, сантехника, мебель, кухня и её оснащение, а также высота потолков, в том числе под подвесным потолком. Если что-то не описано или описано расплывчато, нужно добиться, чтобы это добавили и прописали письменно. Если застройщик соглашается, значит, он готов взять на себя это обязательство.»
Филипп ЛанериМы проверяем технические условия договора и спецификацию вместе с вашим юристом, а затем сопровождаем стройку от вашего имени: выезжаем на объект, присылаем фотоотчёты и перед каждым платежом и перед закрытием любых работ запрашиваем у подрядчика подтверждения. См. услуги договор подряда и смета и технадзор за строительством.
Что вы получаете по итогам обследования перед покупкой
Хорошее обследование заканчивается решением, а не просто списком дефектов. Отчёт нашего технического обследования перед покупкой даёт вам:
- Ясную картину состояния виллы: что в порядке, что требует внимания, что нуждается в специальном обследовании.
- Оценку стоимости ремонта, по возможности на основе смет подрядчиков, — чтобы торговаться о цене.
- Список документов и гарантий, которые нужно получить от продавца до подписания.
- Чёткую рекомендацию: покупать, торговаться или отказаться.
Во что обходится отказ от проверок
| Ситуация | Обнаружено после покупки | Выявлено до подписания |
|---|---|---|
| Протекающая кровля-терраса | Отделку вскрывают и переделывают за ваш счёт, сезон аренды потерян | Ремонт оценён и вычтен из цены либо выполнен продавцом |
| Протечка чаши бассейна | Настил разбирают, чтобы найти место утечки | Испытание на герметичность до внесения депозита |
| Недостаточная мощность канализации | Запахи и жалобы гостей | Замена включена в бюджет ремонта |
| Пристройка без разрешения | Проблемы со страховкой и при перепродаже | Узаконивание силами продавца или корректировка цены |
| Вилла на этапе строительства с размытой спецификацией | При сдаче — более дешёвые материалы, и претензий не предъявить | Спецификация приложена к договору и подписана |
Что бы вы ни купили, храните всё в одном месте: чертежи, разрешения, договоры, гарантии и журнал обслуживания. Именно это попросят у вас следующий покупатель, страховщик и управляющий арендой. Поэтому каждый проект, который мы сопровождаем, завершается передачей цифрового паспорта объекта.
Частые вопросы
Филипп Ланери
Основатель, представитель заказчика, P&A Consulting
Более 30 лет Филипп создавал и возглавлял строительные компании в Монако и Франции: элитные резиденции, дворцы, казино и сотни коммерческих объектов. Сейчас он работает в Royal Phuket Marina и только на стороне заказчиков.
Источники
Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Схему владения, права собственности и разрешения должен проверять независимый тайский юрист. Технические проверки выполняют и подписывают профильные подрядчики, инженеры и инспекторы; P&A Consulting изучает подтверждающие документы и консультирует владельца.
